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Comprare casa o terreno in Paraguay da straniero: iter legale, tasse ed errori da evitare
Uno straniero può essere proprietario in Paraguay?
Sì. La Costituzione paraguaiana garantisce la proprietà privata senza distinzione di nazionalità, e uno straniero, residente o no, può acquistare immobili urbani e rurali a proprio nome o tramite una società. Esiste una restrizione rilevante: la Legge 2532/05 sulla zona di sicurezza di frontiera vieta agli stranieri dei paesi confinanti (Argentina, Brasile e Bolivia) e alle società da loro controllate di possedere immobili rurali entro 50 km dal confine, salvo autorizzazione per decreto. Per tutti gli altri, e per gli immobili urbani ovunque, non c’è limitazione.
Essere proprietari non dà di per sé la residenza. L’immobile conta per la residenza solo nell’ambito dell’Investor Pass quando l’investimento raggiunge USD 200.000 e la proprietà ha finalità commerciale o di reddito.
Due diligence: cosa verificare prima di pagare
- Titolo e proprietà: richiedi il certificado de condiciones de dominio alla Dirección General de los Registros Públicos, che mostra l’intestatario, vincoli, ipoteche e pignoramenti.
- Catasto e confini: confronta la superficie del titolo e la planimetria catastale con un rilievo di un geometra; le liti sui confini sono il problema più frequente nei terreni rurali.
- Debiti comunali e fiscali: l’imposta immobiliare e le tasse comunali seguono l’immobile, non il venditore.
- Identità e capacità del venditore: stato civile (serve il consenso del coniuge per i beni in comunione), procure, delibere societarie.
- Possesso: visita il terreno e verifica che non ci siano occupanti; la legge paraguaiana tutela il possessore di lunga data e gli sfratti sono lenti.
- Zonizzazione e ambiente: norme comunali d’uso in città, licenze ambientali (MADES) per progetti rurali e la regola della fascia di frontiera.
Non versare mai una caparra su un boleto de compraventa privato senza queste verifiche; quel documento vincola te ma non trasferisce la proprietà.
L'iter di acquisto passo dopo passo
- Prenotazione o boleto de compraventa con prezzo, termini e condizioni concordati, idealmente redatto dal tuo avvocato.
- Atto pubblico davanti a un notaio paraguaiano, che verifica la catena dei titoli, le liberatorie fiscali e le identità. Se sei all’estero, una procura apostillata nel tuo paese consente a un rappresentante di firmare.
- Pagamento, di norma con bonifico; gli acquisti in contanti oltre le soglie antiriciclaggio vanno segnalati dal notaio (SEPRELAD).
- Iscrizione dell’atto nei Registros Públicos, che rende il trasferimento opponibile ai terzi. Prevedi alcune settimane.
- Aggiornamento catastale e comunale a nome dell’acquirente per l’imposta immobiliare.
Uno straniero ha bisogno di passaporto o cédula per firmare; il RUC è necessario se l’immobile genererà affitti o se l’acquirente è una società.
Tasse e costi all'acquisto
- IVA: la vendita di immobili è soggetta al 5 % su una base ridotta (30 % del prezzo), cioè un 1,5 % effettivo, di norma incluso nel prezzo nel nuovo e a carico del venditore nell’usato.
- Onorari notarili: tariffa regolamentata, circa 1 %–2 % del prezzo a seconda del valore, più IVA.
- Diritti di iscrizione nei Registros Públicos e catasto comunale: piccole percentuali e importi fissi.
- Onorari legali per due diligence e contratti.
Non esiste un’imposta di trasferimento separata né bollo. I costi totali dell’operazione si collocano di solito tra il 3 % e il 5 % del prezzo per l’acquirente, meno che nella maggior parte d’Europa.
Tasse durante il possesso e alla vendita
Impuesto inmobiliario: tributo comunale annuo dell’1 % sul valore fiscale, di solito molto inferiore a quello di mercato, quindi il carico effettivo è basso. Gli affitti sono tassati con l’IRP all’8 %–10 % sul reddito netto, o con l’IRE se detenuti tramite società, e sono soggetti a IVA al 5 %. Alla vendita, le persone fisiche pagano l’IRP sulla plusvalenza presunta del 30 % del prezzo all’8 %, un 2,4 % effettivo, salvo optare per la prova del guadagno reale. I venditori non residenti sono tassati alla fonte con il regime dei non residenti.
Comprare come persona fisica o tramite società
La persona fisica guadagna in semplicità e nella bassa tassazione presuntiva alla vendita. Una EAS paraguaiana ha senso per portafogli, per progetti che fattureranno affitti o sviluppi immobiliari e per investitori che strutturano una pratica Investor Pass, perché l’investimento resta documentato nella società. Anche le società estere possono acquistare direttamente, ma devono iscrivere un rappresentante legale e ottenere il RUC. Esaminiamo la struttura prima della firma del boleto; vedi il nostro servizio di investimento immobiliare.
Domande frequenti sull'acquisto di immobili in Paraguay
Uno straniero può comprare terreni in Paraguay?
Sì, con gli stessi diritti di un cittadino, salvo gli immobili rurali entro 50 km dal confine, che i cittadini dei paesi confinanti e le società da loro controllate non possono possedere senza autorizzazione (Legge 2532/05).
Comprare un immobile mi dà la residenza?
No. Solo un investimento di almeno USD 200.000 in immobili a finalità commerciale o di reddito rientra nell’Investor Pass; un’abitazione familiare no.
Quali sono i costi dell'acquisto?
Circa il 3 %–5 % del prezzo: notaio (1 %–2 % più IVA), diritti di iscrizione e catasto, onorari legali e, nel nuovo, IVA all’1,5 % effettivo di norma inclusa nel prezzo.
Quanto è l'imposta immobiliare annua?
L’1 % del valore fiscale stabilito dal comune, di norma molto inferiore al valore di mercato.
Che tassa pago alla vendita?
Le persone fisiche pagano l’IRP su una plusvalenza presunta del 30 % del prezzo all’8 %, un 2,4 % effettivo del prezzo di vendita, salvo dimostrare un guadagno reale inferiore. Le società pagano l’IRE al 10 % sull’utile effettivo.
Posso comprare dall'estero?
Sì. Con una procura apostillata un rappresentante firma l’atto in Paraguay; il pagamento avviene con bonifico e l’atto viene iscritto a tuo nome.
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