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¿Puede un extranjero ser propietario en Paraguay?
Sí. La Constitución paraguaya garantiza la propiedad privada sin distinción de nacionalidad, y un extranjero, residente o no, puede comprar inmuebles urbanos y rurales a su nombre o a través de una sociedad. Existe una restricción relevante: la Ley 2532/05 de zona de seguridad fronteriza prohíbe a los extranjeros de países limítrofes (Argentina, Brasil y Bolivia) y a las sociedades controladas por ellos ser propietarios de inmuebles rurales dentro de los 50 km de la frontera, salvo autorización por decreto. Para el resto, y para inmuebles urbanos en cualquier lugar, no hay limitación.
Ser propietario no otorga por sí mismo la residencia. El inmueble solo computa para la residencia bajo el Investor Pass cuando la inversión alcanza USD 200.000 y la propiedad tiene fin comercial o de renta.
Due diligence: qué comprobar antes de pagar nada
- Título y dominio: solicita el certificado de condiciones de dominio en la Dirección General de los Registros Públicos, que muestra el titular registral, gravámenes, hipotecas y embargos.
- Catastro y linderos: compara la superficie del título y el plano catastral con una mensura de agrimensor; los conflictos de linderos son el problema más frecuente en tierra rural.
- Deudas municipales y tributarias: el impuesto inmobiliario y las tasas municipales siguen al inmueble, no al vendedor.
- Identidad y capacidad del vendedor: estado civil (hace falta el consentimiento del cónyuge en bienes gananciales), poderes, resoluciones societarias.
- Posesión: visita el terreno y confirma que no hay ocupantes; la ley paraguaya protege al poseedor de larga data y los desalojos son lentos.
- Zonificación y ambiente: normas municipales de uso en ciudades, licencias ambientales (MADES) en proyectos rurales y la regla de la franja fronteriza.
Nunca entregues una seña contra un boleto de compraventa privado sin estas comprobaciones; ese documento te obliga a ti pero no transfiere la propiedad.
El proceso de compra paso a paso
- Reserva o boleto de compraventa con precio, plazos y condiciones acordados, idealmente redactado por tu abogado.
- Escritura pública ante escribano paraguayo, que verifica la cadena de títulos, los libres de deuda y las identidades. Si estás en el extranjero, un poder notarial apostillado en tu país permite que un representante firme.
- Pago, normalmente por transferencia; las compras en efectivo por encima de los umbrales de la normativa antilavado deben ser reportadas por el escribano (SEPRELAD).
- Inscripción de la escritura en los Registros Públicos, que hace la transferencia oponible a terceros. Cuenta con algunas semanas.
- Actualización catastral y municipal a nombre del comprador para el impuesto inmobiliario.
Un extranjero necesita pasaporte o cédula para firmar; el RUC es necesario si el inmueble generará alquileres o si el comprador es una sociedad.
Impuestos y costes al comprar
- IVA: la venta de inmuebles está gravada al 5 % sobre una base reducida (30 % del precio), es decir, un 1,5 % efectivo, normalmente incluido en el precio en obra nueva y a cargo del vendedor en segunda mano.
- Honorarios de escribanía: arancel regulado, aproximadamente 1 %–2 % del precio según el valor, más IVA.
- Tasas de inscripción en los Registros Públicos y catastro municipal: porcentajes pequeños e importes fijos.
- Honorarios legales por due diligence y contratos.
No existe un impuesto de transmisiones aparte ni timbre. Los costes totales de la operación suelen quedar entre el 3 % y el 5 % del precio para el comprador, por debajo de la mayoría de Europa.
Impuestos durante la tenencia y al vender
Impuesto inmobiliario: tributo municipal anual del 1 % sobre el valor fiscal, que suele estar muy por debajo del de mercado, por lo que la carga efectiva es baja. Los alquileres tributan en el IRP al 8 %–10 % sobre la renta neta, o en el IRE si se poseen a través de una sociedad, y están gravados con IVA al 5 %. En la venta, las personas físicas pagan IRP por ganancia de capital sobre una base presunta del 30 % del precio al 8 %, un 2,4 % efectivo, salvo que opten por acreditar la ganancia real. Los vendedores no residentes tributan en la fuente bajo el régimen de no residentes.
Comprar como persona física o a través de una sociedad
La persona física gana en simplicidad y en la baja tributación presunta al vender. Una EAS paraguaya tiene sentido para carteras, para proyectos que facturarán alquileres o promociones y para inversores que estructuran un expediente Investor Pass, porque la inversión queda documentada en la sociedad. Las sociedades extranjeras también pueden comprar directamente, pero deben inscribir un representante legal y obtener RUC. Revisamos la estructura antes de firmar el boleto; consulta nuestro servicio de inversión inmobiliaria.
Preguntas frecuentes sobre la compra de inmuebles en Paraguay
¿Puede un extranjero comprar tierra en Paraguay?
Sí, con los mismos derechos que un ciudadano, salvo inmuebles rurales dentro de los 50 km de la frontera, que los nacionales de países limítrofes y las sociedades que controlan no pueden poseer sin autorización (Ley 2532/05).
¿Comprar un inmueble me da la residencia?
No. Solo una inversión de al menos USD 200.000 en inmuebles con fin comercial o de renta califica bajo el Investor Pass; una vivienda familiar no.
¿Cuáles son los gastos de la compra?
Aproximadamente el 3 %–5 % del precio: escribanía (1 %–2 % más IVA), tasas de inscripción y catastro, honorarios legales y, en obra nueva, IVA al 1,5 % efectivo normalmente incluido en el precio.
¿Cuánto es el impuesto inmobiliario anual?
El 1 % del valor fiscal que fija la municipalidad, normalmente muy inferior al valor de mercado.
¿Qué impuesto pago al vender?
Las personas físicas pagan IRP sobre una ganancia presunta del 30 % del precio al 8 %, un 2,4 % efectivo del precio de venta, salvo que acrediten una ganancia real menor. Las sociedades pagan IRE al 10 % sobre el beneficio real.
¿Puedo comprar desde el extranjero?
Sí. Con un poder notarial apostillado, un representante firma la escritura en Paraguay; el pago se hace por transferencia y la escritura se inscribe a tu nombre.
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